El Banco de España ha puesto cifras concretas al debate: si las principales áreas urbanas del país densifican de manera eficiente el suelo urbanizable, España podría sumar hasta 1,2 millones de nuevas viviendas, con Madrid y Barcelona captando casi 9 de cada 10 de estos hogares potenciales. El cálculo no es solo teórico: supone transformar la manera en que arquitectos, promotores y administradores gestionan el espacio urbano ante la presión de la demanda y la escasez de suelo asequible.
El desafío arranca desde una base numérica clara. Gran parte del nuevo desarrollo depende de alterar la baja densidad con la que actualmente se están planificando las promociones residenciales en zonas como Madrid, Barcelona y Málaga. La densificación, según el estudio, no solo trata de aumentar metros construidos, sino de equilibrar esa mayor intensidad residencial con servicios e infraestructura pública adecuados.
Madrid y Barcelona concentran el mayor potencial de viviendas nuevas por densificación
El Banco de España ha cuantificado el alcance de la densificación en las seis mayores áreas urbanas: entre 500.000 y 1,2 millones de viviendas adicionales podrían levantarse si se optimiza el uso del suelo urbanizable (Banco de España, 2024). Esta horquilla representa entre el 7% y el 17% del stock residencial actual en estas áreas; su concreción depende tanto de reformas en planeamiento urbano como de la voluntad inversora del sector.
El potencial no se reparte equitativamente. De ese máximo de 1,2 millones de nuevas viviendas, el 67% podría construirse en la Comunidad de Madrid, el epicentro de la presión inmobiliaria, mientras que el 21% correspondería a Barcelona (Banco de España, 2024). El resto se distribuiría entre urbes como Málaga y otras grandes capitales españolas, donde también el debate sobre elevar densidades gana terreno ante las dificultades para acceder a vivienda nueva.
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Promociones recientes: densidad notablemente menor a las zonas consolidadas
Uno de los factores críticos que explica la “reserva” de suelo infrautilizado reside en las prácticas actuales de promoción. En ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga, las nuevas promociones residenciales presentan densidades hasta 2,5 veces inferiores a las de las áreas urbanas ya consolidadas (Banco de España, 2024). Esto significa menos viviendas por hectárea, un síntoma de urbanismo extensivo que responde a demandas de calidad de vida, pero que, en contexto de escasez, resta oportunidades de ampliar el parque residencial.
Este diferencial de densidad condiciona todo el ciclo inmobiliario: desde la rentabilidad estimada por promotores hasta la planificación de servicios públicos. La densidad baja encarece la provisión de transporte, saneamiento o equipamientos, y dilata el retorno de las inversiones públicas y privadas. En contraste, la densificación controlada facilitaría urbanizar parcelas más compactas, construir edificios más altos —siempre sujetos a la viabilidad técnica y social— y optimizar el uso del tejido urbano existente.
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Densificar sin perder calidad urbana: el desafío para arquitectos y promotores
El informe del Banco de España subraya que avanzar en la intensificación del suelo urbanizable exige combinar creatividad arquitectónica, inversiones en infraestructuras y una regulación urbanística adaptada. Arquitectos y promotores no solo deben pensar en bloques más altos, sino en conjuntos urbanos equilibrados, capaces de absorber el crecimiento poblacional sin desencadenar problemas de congestión, movilidad o déficit de equipamientos sociales.
Todo intento de densificar implica –según arquitectos consultados en el informe– una mayor exigencia de planificación para dotar a las zonas nuevas de servicios y espacios públicos de calidad. El reto consiste en lograr que los futuros barrios logren la integración funcional y social que caracteriza a las zonas urbanas consolidadas, minimizando la conflictividad y maximizando el bienestar de residentes e inversores.
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Densidad y vivienda nueva: situación distinta en Ciudad de México, Buenos Aires y São Paulo
Hasta el momento, no hay evidencia de un fenómeno análogo en las principales áreas urbanas de América Latina. Si bien ciudades como Ciudad de México, Buenos Aires y São Paulo enfrentan desafíos de escasez de vivienda nueva, la cuestión de la densificación controlada del suelo urbanizable apenas comienza a debatirse a nivel institucional. La oferta de vivienda adicional en la región sigue mayoritariamente impulsada por la expansión periférica antes que por estrategias coordinadas para incrementar la densidad en áreas ya urbanizadas.
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