El 59%: esa es la proporción de propiedades de alquiler en el mercado norteamericano que pertenecen a personas físicas, no a sociedades ni a fondos institucionales. Es mucho más que un simple porcentaje: encierra una respuesta directa a una de las preguntas centrales sobre oferta, calidad y participación en el sector inmobiliario. En medio del debate sobre el avance de los grandes fondos y las firmas de inversión, esta cifra marca el pulso real del mercado de vivienda en alquiler. ¿Por qué debería importarle ese número a quienes invierten, arriendan o administran inmuebles en México, Colombia, España, Brasil o cualquier otro mercado emergente? Porque revela dónde y cómo se toman las decisiones que moldean el futuro del parque habitacional.
¿Cómo se calcula que el 59% de las propiedades están en manos de individuos?
El dato proviene de la Rental Housing Finance Survey 2024, elaborada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y la Oficina de Censos de los Estados Unidos. El estudio clasifica los inmuebles de alquiler según el tipo de propietario legal, y su metodología distingue entre personas físicas, sociedades del tipo LLC/LP/LLP, fideicomisos, REITs y «otros».
Según esta encuesta federal, la estructura de la propiedad de alquiler es sorprendentemente fragmentada:
- 59% de las propiedades de alquiler pertenecen a inversionistas individuales (pero solo el 32% de las unidades de alquiler).
- Las LLC, LP y LLP suman el 21% de las propiedades, pero el 43% de las unidades, porque concentran edificios de mayor tamaño.
- Los fideicomisos sucesorios administran el 6% de las propiedades y el 4% de las unidades.
- Los REITs, grandes fondos profesionales, solo controlan el 1% tanto de propiedades como de unidades.
- El grupo denominado «otros» propietarios representa el 13% de propiedades y el 20% de unidades.
El matiz clave: la encuesta captura el propietario según figura jurídica, no según el controlador real. Por ejemplo, no distingue si tras una LLC se esconde un solo inversionista individual o un gran fondo. Esto significa que incluso el peso real de los «pequeños» propietarios podría estar subestimado, ya que muchos eligen formas societarias por razones fiscales, legales o de protección patrimonial, sin que eso los convierta en institucionales.
Además, el análisis de Realtor.com Research que recogió HousingWire en 2025 sostiene la relevancia de este dato: los pequeños inversionistas representaron el 59,2% de las compras de propiedades de inversión en 2024 (la mayor participación registrada), adquiriendo más de 361,900 viviendas ese año. Según el mismo informe, los grandes inversionistas (con 50 o más compras) bajaron a 21,7% de las compras de inversión, su nivel más bajo desde 2007, lo que refuerza la persistencia de este actor en el mercado, incluso aun cuando firmas institucionales hayan ganado visibilidad mediática.
El contexto, entonces, es menos un desplazamiento de los “dueños de a pie” que una coexistencia entre diferentes lógicas de inversión, con los individuos llevando la delantera en cantidad de títulos y los grandes actores ocupando posiciones sustanciales en volumen de unidades.
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¿Qué escenario pinta ese 59% si lo proyectamos a mercados como México, Colombia o España?
Si se intentara trasladar ese mismo 59% de propiedad individual al mercado de alquiler de, por ejemplo, la Ciudad de México, Bogotá o Madrid, el ejercicio serviría para visualizar el rol potencial del pequeño inversor residencial en esos escenarios. Es importante dejar claro: dado que ninguna fuente pública cotejable ha publicado ese desglose de propiedad en América Latina o España, esto es solo un simulacro para ilustrar posibles paralelismos y diferencias, no una estadística constatada.
Aplicar ese 59% a la Ciudad de México o a Madrid tampoco sería válido por una razón más básica: la cifra mide propiedades, no viviendas. En Estados Unidos los particulares poseen el 59% de las propiedades de alquiler, pero solo el 32% de las unidades, porque los edificios grandes están en manos de sociedades. En una ciudad con muchos edificios de varias viviendas, trasladar el 59% sobrestimaría el control individual del parque. Sin un registro de propietarios comparable, cualquier extrapolación sería una invención.
Sin embargo, los sistemas impositivos, el acceso al crédito, la seguridad jurídica y la profesionalización de la gestión de alquiler varían radicalmente entre estos mercados. En muchos países latinoamericanos, la informalidad, el alquiler de palabra y la ausencia de estrategias fiscales sofisticadas marcan diferencias con la robusta infraestructura financiera y legal del mercado de origen.
¿La conclusión editorial? Si se replicara ese esquema de atomización, la estabilidad de la oferta de alquiler dependería en gran medida de incentivos y barreras para que pequeños propietarios renueven, amplíen o vendan sus activos. Igual que en EE.UU., el acceso a herramientas de financiamiento, seguros de riesgo, asesoramiento legal y figuras como las “1031 Exchange” (que permiten diferir impuestos sobre plusvalías al reinvertir, presentes solo en países específicos) sería determinante para la calidad y el inventario disponible. La ausencia de referencias verificadas para América Latina y España introduce incertidumbre y llama a no sobredimensionar paralelismos sin una base empírica local.
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¿A quién beneficia realmente que los individuos mantengan ese 59% del parque de alquiler?
La atomización del parque habitacional genera impactos notables y diferenciados en propietarios, inquilinos, inversores y agentes.
Para los pequeños propietarios, ese 59% implica una fuerte capacidad de decisión sobre cada inmueble: renovar, vender, retener, cambiar de destino. Así, pueden adaptar el activo a sus necesidades financieras y al ciclo económico. Sin embargo, también enfrentan retos: la subida de tasas de interés eleva el costo de refinanciar o adquirir nuevos activos; los seguros se han encarecido notoriamente en los últimos años; los requisitos de crédito se han endurecido y los impuestos sobre la propiedad aumentan en muchas zonas. La gestión exitosa exige mucho más que acceso a capital: se vuelve indispensable la planificación fiscal integral, seguros eficientes, asesoría legal y conocimientos sobre figuras sofisticadas como el intercambio 1031, que permite diferir la tributación de plusvalías al reinvertir en otro inmueble elegible.
Para los inquilinos, un ecosistema dominado por propietarios individuales puede significar mayor flexibilidad en la negociación y respuestas más personalizadas —por ejemplo, en renovaciones o ajustes de plazo—, pero también una experiencia menos profesionalizada si el propietario carece de recursos para mantenimiento preventivo o navega dificultades financieras. El riesgo de que, ante eventos adversos, muchos pequeños actores vendan sus propiedades, podría modificar velozmente la oferta y encarecer precios.
Para los inversores mayores y agentes, esta configuración impone un terreno heterogéneo, donde captar carteras o escalar operaciones exige procesos de originación y administración más laboriosos, dispersos y menos predecibles que cuando el parque está concentrado en manos institucionales. Sin embargo, la dinámica del “mercado fragmentado” permite oportunidades de adquisición de activos subvaluados o de trabajar en nichos desatendidos por los grandes fondos.
Un dato provocador: pese a la visibilidad de los REITs y los fondos de private equity, solo el 1% del inventario total pertenece a estos actores profesionales, tanto en número de propiedades como en volumen de unidades. El grueso de la oferta —tanto en países desarrollados como, posiblemente, en ciertas ciudades latinoamericanas— sigue sustentado en la decisión de miles de actores atomizados.
Colombia con menos años de alquiler para comprar, España con menor carga hipotecaria
España presenta 19,9 años de alquiler para comprar, un valor igual a la mediana de los 15 países del Índice, y una carga hipotecaria de 58,2% del ingreso, por debajo de la mediana de 138,8%: una hipoteca más asequible, según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI (Numbeo, 2026). Su puntaje es 54,5, en la banda Neutral y por debajo del puntaje regional (56,0).
Colombia registra 16,4 años de alquiler para comprar, por debajo de la mediana de 19,9: comprar sale más barato frente al alquiler. Su carga hipotecaria llega a 224,4%, por encima de la mediana de 138,8%: una hipoteca menos asequible. Su puntaje de 66,5 la ubica en Oportunidad Moderada, por encima del puntaje regional (56,0). Para el propietario particular que evalúa sumar inmuebles de renta, el dato de España indica que el crédito pesa menos sobre el ingreso. En Colombia, la compra resulta más barata frente al alquiler, pero la cuota exige más ingreso. Son señales de contexto para decidir si conviene retener, ampliar o vender.
El número a monitorear en los próximos años
La cifra crucial para seguir en el radar, tanto en mercados desarrollados como en economías emergentes, es la proporción de oferta de alquiler que permanece bajo control de individuos y pequeños tenedores. Además, habría que observar la evolución de las barreras de entrada: costos de financiamiento, regulación de arrendamientos, impuestos sobre la propiedad y acceso a instrumentos de reinversión como los intercambios de tipo 1031. De ese equilibrio dependerá cuánta vivienda se mantenga disponible, renovada y rentable tanto para quienes alquilan como para quienes invierten. En ausencia de información local verificable, la tarea pendiente para analistas en América Latina y España es dimensionar cuán atomizada permanece realmente la cartera de alquiler y con qué incentivos o riesgos opera cada uno de esos actores.
Fuentes consultadas
- HousingWire, Small Investors and America’s Housing Supply (17/09/2026)
- HousingWire, Investor home sales hit record high as small buyers gain ground, con datos de Realtor.com Research (11/06/2025)
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