Si alguien compra una vivienda para alquilarla en México, ¿lo que rinde el alquiler alcanza a cubrir lo que cuesta el crédito? Con los datos de mitad de 2026 y la tasa de 2025, la respuesta es que no. La rentabilidad bruta del alquiler es de 6,3% y la tasa de los préstamos bancarios del último año es de 8,8%, una diferencia de -2,5 puntos. Es una referencia general y no un cálculo hipotecario, como se detalla más abajo.
Lo que rinde la vivienda antes de gastos
La rentabilidad bruta se obtiene al comparar lo que se cobra de alquiler durante doce meses con el precio al que se compra la vivienda. Para el centro de las ciudades de México, Numbeo la ubica en 6,3% a mitad de 2026. Es una cifra anterior a restar impuestos, mantenimiento, meses sin inquilino y costo de administrar. Por eso funciona como un techo de referencia: lo que llega realmente al propietario depende de esos descuentos.
El mismo dato puede verse desde otro ángulo. La relación precio/alquiler es de 15,8 años: comprar la vivienda cuesta lo mismo que 15,8 años de alquiler.
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Lo que cuesta el dinero prestado
Para el costo del crédito, el Banco Mundial registra una tasa de los préstamos bancarios de 8,8% en 2025. Hay un límite importante: esa cifra resume lo que los bancos cobran por sus créditos en general, y no corresponde a la tasa de una hipoteca. Sirve como aproximación, pero quien evalúe una compra real debe usar la tasa que le ofrezca su banco.
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Al restar 6,3% y 8,8%, el alquiler queda corto
Al comparar ambas cifras, el alquiler bruto queda 2,5 puntos por debajo de la tasa, o sea, -2,5 puntos. Aun antes de restar gastos e impuestos, el rendimiento no alcanza la tasa de los préstamos.
Con la tasa de 2024, de 11,2%, la misma diferencia habría sido de -4,9 puntos. Ese cálculo mantiene la rentabilidad de mitad de 2026, porque no existe una serie de rentabilidades por año. Sirve para ver cuánto pesa la tasa en la resta, no para reconstruir cómo estaba el mercado en ese año.
Otro dato va en la misma dirección. La carga hipotecaria de una vivienda típica llega a 165,6% del ingreso familiar mensual, lo que significa que la cuota supera por completo ese ingreso.
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México frente a los demás países con datos
Primero, la rentabilidad por sí sola. Entre 15 países con dato, la mediana de rentabilidad bruta fue de 5,0% y México, con 6,3%, quedó por encima. Ocupó el puesto 5 de 15, ordenando de mayor a menor, de modo que el primer puesto es el del valor más alto.
Después, la diferencia entre rentabilidad y tasa, en los seis países con ambos datos recientes:
- Costa Rica: 1,3 puntos (rentabilidad 8,2%, tasa 2025 de 6,9%)
- México: -2,5 puntos (rentabilidad 6,3%, tasa 2025 de 8,8%)
- Uruguay: -6,1 puntos (rentabilidad 4,0%, tasa 2025 de 10,1%)
- Colombia: -8,2 puntos (rentabilidad 6,1%, tasa 2025 de 14,3%)
- Argentina: -40,5 puntos (rentabilidad 5,5%, tasa 2025 de 46,0%)
- Brasil: -40,7 puntos (rentabilidad 4,6%, tasa 2025 de 45,3%)
Solo en Costa Rica el alquiler bruto supera a la tasa de los préstamos. México es el que queda más cerca de cubrirla entre los países con diferencia negativa: su rentabilidad es más favorable que la de la mayoría de los 15 países, pero no alcanza la tasa.
Cómo repetir la cuenta con su propio inmueble
El cálculo se reproduce con el precio de compra, el alquiler de un año y la tasa del crédito. Con la calculadora de Rentabilidad de Alquiler se pueden introducir esas cifras y comparar el resultado con el 6,3% de rentabilidad y el 8,8% de tasa usados como referencia. Antes de hacerlo, conviene tener presente el origen de la referencia. Las cifras inmobiliarias de Numbeo para México provienen de 331 aportes de usuarios sobre el centro de las ciudades. Aquí se tomó la lectura de mitad de 2026, pero Numbeo renueva su página sin pausa, así que hoy podría mostrar valores algo distintos. Su utilidad está en colocar países uno junto a otro, no en detectar cambios finos de un periodo a otro.
En un caso concreto, varios datos propios mueven el resultado. El primero es la tasa que ofrece el banco, que puede alejarse de la tasa general de préstamos usada aquí. El segundo es la diferencia entre el precio y el alquiler del inmueble y los de la referencia: una vivienda fuera del centro o con otro alquiler tendrá otra rentabilidad. El tercero son los descuentos que la cifra bruta omite: impuestos, mantenimiento, meses sin inquilino y costo de administración. Cada uno reduce lo que queda del alquiler, y la brecha de -2,5 puntos puede ser mayor al hacer el cálculo con cifras netas.
Fuentes de los datos: Banco Mundial, tasa de interés de los préstamos bancarios; Numbeo, inversión inmobiliaria en México.
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