El mercado inmobiliario industrial en México atraviesa una fase de reconfiguración marcada por la sofisticación de los proyectos y un impulso de nuevos sectores. Tras el auge inmediato a la pandemia, el tamaño promedio de las construcciones industriales se ha expandido de manera significativa, mientras la demanda sectorial da paso a una diversificación no vista en décadas recientes.
Menos proyectos, inversiones más grandes y complejas
En el auge posterior a la pandemia predominaron las naves industriales de entre 20 mil y 30 mil metros cuadrados, asociadas a inversiones de entre 20 y 50 millones de dólares, según Andre de Sousa, director de Operaciones de Fibra MTY, un fondo dedicado a adquirir, administrar y rentar inmuebles industriales. Hoy, explica, los proyectos son menos pero de mayor magnitud y complejidad, por el crecimiento de sectores distintos al automotriz.
El contexto lo marcan las políticas arancelarias de Estados Unidos, que han llevado a detener algunos proyectos, y el cambio de estrategia de las armadoras, que han decidido llevar parte de su producción a Estados Unidos. Aun así, el interés por México sigue vivo, ahora por parte de sectores como logística, centros de datos, semiconductores y electrónicos.
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Diversificación sectorial y nuevas prioridades
De acuerdo con Andre de Sousa, el mercado industrial mexicano experimenta una transformación radical en la composición de la demanda: “Lo que antes era demanda por industria automotriz, hoy es demanda por logística, es demanda por industria relacionada con aeronáutica, con electrónica, con la manufactura de chips. Creo que la industria en México se está diversificando. Estamos saliendo de esta concentración que teníamos en la industria automotriz y se está diversificando en otros sectores. Creo que eso es muy positivo para la economía de México.”
El crecimiento de industrias como la manufactura de chips, electrónicos, computadoras, televisores y celulares está alcanzando tasas de hasta doble dígito, de acuerdo al monitoreo que realiza Fibra MTY. Sin embargo, el sector de autos eléctricos avanza a menor ritmo de lo previsto, y algunas ensambladoras han orientado de nuevo parte de su producción hacia vehículos de combustión interna. Según de Sousa, “eso causó por un lado un desgaste a nivel de capital, porque hicieron grandes inversiones y hoy están regresando a vehículos más tradicionales. Otra es la transformación de la cadena de suministros y la entrada de las marcas chinas en el mercado. Todo eso causó estrés en la cadena que ya está establecida en México”.
Sobre la logística y el comercio electrónico, de Sousa señala: “Hay una búsqueda muy marcada por parte de empresas de logística internacional y de e-commerce. Todavía hay mucho por crecer”.
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México: oportunidad y contexto para inversores
El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI mide vivienda residencial (precio, alquiler y financiamiento hipotecario) y no captura rentas ni valores de naves industriales; aquí sirve como contexto del país. Con el corte 2026-S1, México tiene 68,6/100, banda “Moderada”, en el puesto 4 de 15 países. Lo que sí es relevante para el negocio industrial es el entorno macro: el FMI proyecta para México en 2026 un crecimiento de 1,6% (puesto 12 de 13 países, por debajo de la mediana de 2,5%) y una inflación de 3,9%, igual a la mediana.
En vivienda, la relación precio/alquiler es de 15,8 años (mediana de 19,9) y la rentabilidad bruta del alquiler de 6,34% anual (mediana de 5,02%), ambas más favorables que las de la mayoría; la carga hipotecaria equivale al 165,6% del ingreso familiar (mediana de 138,8%), menos favorable. Son datos de apartamentos en el centro de las ciudades, según Numbeo, y no de inmuebles industriales. El detalle está en la página de indicadores de mercado y precios de ATI.
Para quien tiene o evalúa activos industriales y logísticos en México, la lectura que deja la entrevista es que el interés se desplazó del sector automotriz hacia logística, electrónica y centros de datos, con proyectos menos numerosos y más grandes. Los datos de ATI no miden ese segmento: la señal macro que sí aplica es un crecimiento proyectado por debajo de la mediana de los países del Índice.
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