Montevideo se posiciona como un polo atractivo para el capital argentino en el sector inmobiliario, apoyado en el dinamismo del régimen de Vivienda Promovida y la demanda de alternativas que combinen resguardo de valor, renta y previsibilidad. En lo que va de 2026, los indicadores muestran tanto el avance de las compraventas como un alza de precios y alquileres, con apuestas diferenciadas según el barrio y la modalidad elegida por los inversores.
El movimiento trasciende la capital y genera desplazamientos hacia Maldonado y Canelones, mientras crece la preferencia por pequeños departamentos para inversión y la búsqueda de casas de mayor tamaño y servicios en zonas periféricas y en Ciudad de la Costa.
Auge en compraventas e inversión extranjera en Montevideo
En julio de 2026 se registraron 4.778 altas de compraventa de inmuebles en Uruguay, lo que supone un incremento del 3,82% interanual, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Montevideo concentró el 32,96% de estas operaciones, consolidando su protagonismo sobre otros destinos habituales como Punta del Este (Maldonado, 17,73%) y Canelones (13,65%).
Durante el primer semestre, el atractivo turístico alimentó los números: Montevideo recibió 434.579 visitantes, un 12,4% más que en igual periodo de 2025 y con un gasto total de u$s263,4 millones, lo que representa una suba interanual de 19,2%. El turismo argentino aportó un incremento del 21,5% en el flujo de visitantes, con 87.073 llegadas en el primer trimestre.
Los desarrollos con oferta en barrios consolidados refuerzan el interés inversor proveniente de Argentina. En el caso del emprendimiento Cosmopolitan, frente a la rambla del Parque Rodó y con una inversión de u$s30 millones, alrededor del 20% de los inversores son argentinos, y cerca del 30% de los propietarios optó por destinar sus unidades a la gestión de estadías temporarias, según la desarrolladora.
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Preferencias claras: departamentos chicos y barrios buscados
La presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Beatriz Carámbula, resume la estrategia de quienes apuestan por Montevideo: «Si es para inversión, son los apartamentos chicos, de un ticket bajo, que también tienen bajo mantenimiento. Estamos hablando de los monos y de un dormitorio».
Esta preferencia tiene correlato en las estadísticas de demanda. Durante el primer semestre de 2026, Pocitos concentró cerca del 20% de las intenciones de compra de apartamentos en Montevideo, seguido por Cordón con el 11% y barrios como Malvín y Punta Carretas con cerca del 7% cada uno. Otras zonas de interés son Centro, La Blanqueada, Pocitos Nuevo, Parque Batlle, Tres Cruces, Carrasco, Carrasco Norte, Punta Gorda y Buceo.
El régimen de Vivienda Promovida sostiene su vigencia: entre enero y abril de este año, se presentaron 55 proyectos, superando los 52 del mismo periodo de 2024.
Por otro lado, se observa un desplazamiento geográfico de la demanda hacia Maldonado y Canelones. En Ciudad de la Costa y barrios privados, crece el interés por casas de tres dormitorios, seguridad y servicios, donde el alquiler de casas mostró un alza anual cercana al 10%.
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Rentabilidades, precios y modalidades de gestión
La distinción por barrio también se refleja en los valores de oferta mediana por m2, según datos de INGAR a septiembre de 2026. Carrasco Norte lidera las cotizaciones con u$s3.314 por m2, seguido de Carrasco (u$s3.272), Punta Carretas (u$s2.848), Pocitos Nuevo (u$s2.714), Pocitos (u$s2.572), Punta Gorda (u$s2.455), Parque Batlle (u$s2.267), Malvín (u$s2.234), Buceo (u$s2.173) y La Blanqueada (u$s1.875).
En 2026, el precio de venta en dólares subió alrededor de un 3% y los alquileres en dólares aproximadamente un 6%, según Beatriz Carámbula. En Montevideo, el contrato promedio de alquiler a julio de 2026 fue de $22.278 uruguayos, de acuerdo al INE.
Respecto a la rentabilidad, INGAR estima en Pocitos un yield bruto del 5,1% y neto del 3,3%.
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Vivienda Promovida y datos clave del mercado inmobiliario de Uruguay
La expansión de proyectos bajo el régimen de Vivienda Promovida se produce en un contexto donde, según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI con datos de 2026, Uruguay alcanza 48,2 puntos sobre 100 y figura en la banda «Neutral» (puesto 12 de 15 países de la región).
El mercado refleja desafíos para inversores que buscan rentas: la rentabilidad bruta del alquiler es de 3,97% anual, situando a Uruguay en el puesto 14 de 15, por debajo de la mediana regional de 5,02%. Además, la relación precio/alquiler indica que en Montevideo se requieren 25,2 años de alquiler para equiparar el costo de compra, uno de los valores más altos de la región y menos favorable que la mayoría. Estos factores contextualizan los movimientos de precios y las tasas de retorno observadas en los barrios de mayor demanda y pueden consultarse en la página de indicadores de mercado y precios de ATI.
No obstante, la carga hipotecaria (105,5% del ingreso familiar) y el índice de accesibilidad de la vivienda (0,95), ambos entre los mejores de la región, ofrecen condiciones relativamente favorables para compradores y quienes decidan financiarse.
La dinámica observada en Montevideo y el litoral metropolitano parece confirmar que, pese a las rentabilidades moderadas, el inversor prioriza previsibilidad y resguardo, reforzados por los comentarios de Carámbula: «Hay un resguardo del capital, una revalorización constante, una planificación a largo plazo y una buena renta. Es un mercado confiable, las reglas de juego están claras y hay previsibilidad futura».
Para los propietarios y administradores, estos datos demandan ajustar las estrategias: elegir el barrio, sopesar departamentos chicos contra casas familiares, y decidir entre alquiler tradicional o temporario gestionado profesionalmente. El avance del régimen de Vivienda Promovida y el flujo de inversión extranjera, en particular desde Argentina, marcan el pulso para los próximos meses del sector en Uruguay.
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