El mercado inmobiliario en Uruguay experimentó una aceleración en la actividad de compraventa y una suba relevante en los precios de la vivienda durante el inicio del segundo semestre, según datos oficiales. Agosto cerró con un incremento significativo respecto al año anterior en la cantidad de transacciones, mientras que los precios medianos de las operaciones reflejaron un alza interanual de dos dígitos en julio.
Estos movimientos se encuentran fuertemente concentrados en los principales departamentos del sur del país, donde más de dos tercios de las operaciones inmobiliarias tienen lugar, marcando una disparidad regional en la recuperación del sector.
Repunte en la compraventa de propiedades y distribución por región
En agosto, la cantidad de altas de compraventa de propiedades alcanzó las 4.838 operaciones en todo el país, lo que supone un crecimiento interanual del 9,85%, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra también representó un incremento mensual del 1,26%. Este desempeño contrasta con agosto de 2025, cuando el mercado había registrado una caída mensual del 4,49% y un retroceso interanual del 6,42%.
La concentración de las transacciones es notoria: Montevideo lideró el mes con el 33,59% de las operaciones, seguido de cerca por Canelones (17,14%) y Maldonado (17,01%). Estos tres departamentos sumaron el 67,74% de las altas de compraventa. Rocha y Colonia representaron el 4,98% y 4,61% respectivamente; en conjunto, entre los cinco departamentos del sur reunieron el 77,33% de las operaciones totales, mientras el 22,67% restante se distribuyó en el resto del país.
En volumen total de movimientos inmobiliarios, agosto cerró con 7.209 transacciones: 4.838 correspondieron a compraventas efectivas (67,11% del total), 2.165 a reservas de prioridad (30,03%) y 206 a otras modalidades (2,86%). Cabe señalar que la cantidad de reservas de prioridad mostró un descenso desde cerca de 2.500 registros en julio hasta las 2.165 de agosto.
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Suba sostenida en el precio medio de las viviendas
El crecimiento de la actividad vino acompañado de una apreciación en la mediana de los precios de las propiedades. En julio, la mediana de precios en las transacciones inmobiliarias alcanzó los 90.000 dólares, de acuerdo con el INE. Este valor implicó un aumento mensual del 5,88% y una suba interanual del 12,50% para el mes de julio.
El contraste respecto al año anterior es claro: en julio de 2025, la mediana había retrocedido un 11,11% mensual y registró una caída del 8,05% interanual. El panorama actual marca un cambio de ciclo, con precios en alza en todos los frentes medidos por el organismo oficial.
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Contexto de oportunidad y rentabilidad en Uruguay según indicadores de ATI
En un mercado donde la mediana de los precios subió un 12,50% y la actividad inmobiliaria muestra repuntes tras varios meses de caídas, los indicadores del Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI aportan señales mixtas para inversores y propietarios. El puntaje general para Uruguay es de 48,2/100, clasificado como neutral y ocupa el puesto 12 de 15 países de la región. La relación precio/alquiler se ubica en 25,2 años, muy por encima de la mediana regional (19,9 años), lo que indica que comprar para alquilar en Uruguay es menos favorable que en la mayoría de los mercados analizados.
La rentabilidad bruta anual por alquiler es de 3,97%, posicionándose también por debajo de la mediana regional (5,02%). Sin embargo, la carga hipotecaria sobre los ingresos familiares —105,5%— y el índice de accesibilidad a la vivienda —0,95— se muestran entre los más favorables de la región, ambos en el tercer puesto de 15 países. Este equilibrio sugiere que, en el contexto actual de crecimiento de precios y transacciones, Uruguay ofrece accesibilidad para compradores pero un entorno menos atractivo para quienes buscan rentabilidad inmediata en alquileres. Para un análisis detallado de precios y mercados se puede consultar la sección de indicadores de mercado y precios.
La recuperación del mercado muestra oportunidades especialmente en los departamentos más activos, pero invita a matizar las expectativas de retorno para quienes evalúan inversiones en alquiler. La foto actual favorece estrategias de compra para uso propio o mediano plazo, más que apuestas especulativas de corto plazo.
Los propietarios y agentes inmobiliarios encuentran un escenario en recuperación, pero con una concentración geográfica marcada y retornos moderados si el objetivo es la renta. La tendencia de precios al alza puede atraer nuevos movimientos, pero el comportamiento regional y los indicadores de rentabilidad obligan a un análisis detallado antes de definir la mejor estrategia, especialmente en un entorno que aún no se consolida como claramente favorable para el inversor rentista.
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