El lanzamiento del Notarial Statistical Portal representa un avance relevante en la transparencia del mercado residencial en España, permitiendo a propietarios, compradores e inversores acceder a datos de ventas completadas con nivel de detalle hasta el código postal. Sin embargo, el método elegido por los notarios para calcular el precio por metro cuadrado pone en evidencia ciertas distorsiones, especialmente cuando se comparan viviendas con grandes terrazas con inmuebles tradicionales sin espacios exteriores significativos.
Cómo el Portal Notarial mide el precio por metro cuadrado
El Notarial Statistical Portal (penotariado.com/inmobiliario/home), gestionado por el colectivo de notarios españoles, proporciona información sobre precios residenciales basada exclusivamente en transacciones finalizadas. Esta información, disponible desde octubre de 2026, refuerza la trazabilidad y autenticidad de los datos por estar guiada por la labor notarial.
La metodología adoptada, sin embargo, se centra únicamente en el espacio interior construido. Así, el precio total de la compraventa se divide entre los metros cuadrados interiores, sin considerar terrazas o espacios exteriores aunque estos sean importantes en el valor real de transacción. Este enfoque estadístico pretende homogeneizar las comparaciones entre propiedades, pero termina dejando fuera del análisis parte del valor que, en la práctica, sí es reconocido por el mercado. Mark Stücklin, autor del artículo que puso en foco esta limitación, destaca cómo esta metodología puede afectar la comparabilidad entre distintos tipos de viviendas.
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El caso de los apartamentos con terrazas: distorsión en los cálculos
El impacto de la metodología es evidente en las zonas costeras, donde las terrazas suelen tener un peso considerable en la decisión de compra y el precio de cierre. Como ejemplo hipotético, un apartamento en la costa, con 100 m² de superficie interior construida y una terraza de igual tamaño, que se vendiera por €600,000, daría bajo el cálculo notarial un precio de €6,000 por metro cuadrado, ya que los €600,000 se dividen solo entre el espacio interior.
Si se compara con un apartamento similar en la misma zona, pero sin terraza y que se vendiera por €450,000, el cálculo arrojaría un precio por metro cuadrado de €4,500. Esta diferencia —un 33% más caro por metro cuadrado en el primer caso— no refleja necesariamente una mejora sustancial del espacio interior ni un aumento homogéneo del valor inmobiliario. En cambio, la diferencia de €150,000 entre las dos propiedades del ejemplo suele atribuirse íntegramente al valor adicional de la terraza, un componente que el cálculo estadístico deja excluido.
La consecuencia es clara: el precio por metro cuadrado puede quedar inflado artificialmente en los listados del portal notarial para ciertos tipos de propiedades, generando dudas sobre la comparabilidad y utilidad del dato cuando se trata de viviendas con generosos espacios exteriores.
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España: oportunidad inmobiliaria en contexto neutral según el Índice de ATI
El debate sobre la precisión en los cálculos de precios tiene lugar en un mercado español que, según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, muestra una posición neutral frente a otros mercados monitoreados en la región hasta 2026. La puntuación de España es de 54,5/100, exactamente en la mitad del ranking de 15 países relevados.
En cuanto a la relación precio/alquiler, España registra 19,9 años de alquiler equivalentes al precio de compra, igualando la mediana del grupo. La rentabilidad bruta anual del alquiler se sitúa en 5,02%, también exactamente alineada con la mediana regional. Por otro lado, la carga hipotecaria —la proporción entre la cuota de la hipoteca y el ingreso familiar— es la más baja de la región con un 58,2%, muy por debajo de la mediana de 138,8%, situando a España entre los mercados con condiciones más favorables en este aspecto. Además, el índice de accesibilidad a la vivienda alcanza 1,72, el mejor valor entre los países comparados y sustancialmente por encima de la mediana de 0,72. Este contexto muestra que, para un propietario o inversor, si bien el dato de precio por metro cuadrado puede requerir análisis cuidadoso (especialmente en inmuebles con terraza), el entorno de precios, rentabilidad y accesibilidad resulta competitivo y equilibrado en términos regionales. La información completa de indicadores puede consultarse en la página de indicadores de mercado y precios de Administra Tu Inmueble.
El aporte del Notarial Statistical Portal a la transparencia de datos es innegable, pero los usuarios deben ser críticos y entender las limitaciones de la metodología utilizada, sobre todo cuando el espacio exterior añade valor invisible para las estadísticas pero tangible en el precio final. Al considerar una operación de compraventa o una valoración, conviene analizar detenidamente la composición del inmueble más allá de los metros cuadrados interiores y contrastar diferentes fuentes de información según el tipo de propiedad.
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