La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda ya rige en Venezuela. La Asamblea Nacional la sancionó el 31 de julio de 2026 y se publicó en la Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 7.065 del 7 de agosto, fecha desde la cual tiene vigencia. Para quien tiene una vivienda en alquiler o piensa ponerla en el mercado, lo primero es saber a quién alcanza: solo a los contratos que se acuerden o formalicen después de esa fecha. Ya adelantamos las garantías y los plazos de la ley; aquí va el texto completo.
A quién aplica la nueva ley y a quién deja fuera
El artículo 2 limita la ley a las relaciones de arrendamiento de vivienda que se acuerden o formalicen después de su entrada en vigencia. Los contratos que ya estaban en marcha el 7 de agosto siguen regulados por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, ambas de 2011. La Gaceta lleva fecha del 7 de agosto; el Servicio Autónomo Imprenta Nacional y Gaceta Oficial la difundió en su sitio web el 12 de agosto, según Acceso a la Justicia.
«Las disposiciones de esta Ley sólo serán aplicables a las relaciones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda que se acuerden o formalicen luego de su entrada en vigencia» (Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 7.065, artículo 2).
Tampoco entran en el régimen los terrenos urbanos sin edificar, las fincas rurales, los fondos de comercio, los hoteles y demás alojamientos turísticos, los inmuebles de uso comercial, industrial, profesional o de enseñanza, ni la vivienda que se ocupa por una relación laboral. La vivienda que ya estaba en posesión de un inquilino al entrar en vigencia la ley queda excluida mientras esa posesión persista.
La organización venezolana Acceso a la Justicia advierte la consecuencia práctica: la ley no deroga las normas de 2011, así que hoy coexisten tres instrumentos sobre el mismo tema, y dos propietarios en la misma situación tienen derechos distintos según la fecha de su contrato. Con el régimen nuevo, el propietario puede pedir la terminación anticipada si el inquilino deja de pagar tres cánones consecutivos; con el anterior, según la organización, el propietario enfrenta importantes obstáculos para recuperar el inmueble, incluso si el inquilino incumple.
Qué debe decir el contrato y cuánto dura si no dice nada
El contrato tiene que hacerse por escrito. El artículo 8 fija seis datos mínimos: la identificación de las partes y la cualidad con la que actúan, la identificación del inmueble, el plazo, el monto del canon con su forma de pago, la relación de servicios o usos conexos y qué parte paga los servicios públicos. Autenticarlo en una notaría es una posibilidad, no una obligación: el artículo 9 deja a las partes la opción de firmarlo de forma privada.
La duración, y sus prórrogas, la pactan las partes. Si no dicen nada, el artículo 11 entiende que el arrendamiento es por un año, y si al vencer el plazo ninguna manifiesta su voluntad de terminar, el contrato continúa en los mismos términos.
Canon, divisas y ajuste: lo que la ley fija y lo que deja abierto
El canon lo acuerdan las partes en el contrato, sin más límites que los de la propia ley (artículo 12), y se mantiene durante toda la vigencia. Solo en una prórroga o renovación pueden estipular un ajuste de mutuo acuerdo, y cuando el canon está en bolívares ese ajuste no puede superar la variación del índice de precios al consumidor que publica el Banco Central de Venezuela durante el período del contrato (artículo 13).
El canon puede fijarse en una moneda distinta al bolívar. En ese caso, el inquilino, en mutuo acuerdo con el propietario, puede cumplir entregando el equivalente en bolívares al tipo de cambio que publique el Banco Central de Venezuela para la fecha del pago (artículo 14). Acceso a la Justicia señala un vacío: la ley no dice cómo se ajusta un canon pactado en divisas, así que esa regla debe quedar escrita en el contrato.
Como garantía, las partes pueden acordar una póliza de seguro que cubra daños al inmueble o un depósito, en ambos casos por hasta tres meses de canon (artículo 16). El depósito puede entregarse en efectivo o en una cuenta bancaria y, si se fija en una moneda distinta al bolívar, las partes pueden acordar su equivalente en bolívares. Debe reintegrarse dentro de los 15 días continuos siguientes al fin de la relación, previa revisión del inmueble, y de esa suma se descuentan las reparaciones y los servicios en mora comprobados (artículo 18).
Reparaciones, servicios y condominio: quién paga qué
Si el contrato no dice otra cosa, el artículo 15 reparte las reparaciones con un umbral de 30% del canon mensual: las que lo superan corresponden al propietario, salvo que las haya causado la conducta negligente, imprudente o la impericia del inquilino, y las que no lo superan corresponden al inquilino. Con un canon de 400 dólares al mes, por ejemplo, el umbral es de 120 dólares.
El artículo 19 asigna al inquilino los gastos de electricidad, agua, gas doméstico, aseo urbano, teléfono, televisión por suscripción, internet y cualquier otro servicio que contrate por su cuenta, y al propietario el condominio y los impuestos de los inmuebles urbanos, también salvo estipulación en contrario.
Cuándo puede el propietario pedir la terminación y quién ordena el desalojo
El artículo 23 enumera siete supuestos en los que el propietario puede demandar o solicitar la rescisión anticipada: no pagar el canon durante tres períodos consecutivos; no pagar los servicios públicos durante tres meses consecutivos; ceder el contrato o subarrendar sin autorización; causar deterioros mayores ajenos al uso normal o hacer reformas no autorizadas; darle al inmueble un uso distinto al pactado o contrario a la ley; abandonarlo; y las causales que establezca el contrato. Si la autoridad competente declara alguno, procede el desalojo. Según Acceso a la Justicia, la ley de 2011 exigía cuatro cánones vencidos para activar este mecanismo.
Las controversias van a la conciliación, la mediación o el arbitraje, o a los tribunales de municipio por el juicio breve del Código de Procedimiento Civil, sin importar la cuantía (artículo 25). La orden de desalojo solo puede acordarla un tribunal de municipio o un tribunal arbitral (artículo 27), y la organización observa que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi) ya no interviene en estas peticiones. El inquilino, por su parte, puede terminar el contrato en cualquier momento, y las partes pueden pactar para ese caso una indemnización de hasta dos meses de canon (artículo 24).
Preferencia de compra del inquilino: lo que importa a quien piensa vender
Quien decida vender un inmueble alquilado debe ofrecerlo primero al inquilino que lleve más de dos años en posesión y esté solvente en cánones y servicios (artículo 20). La intención de venta se notifica por escrito con el precio y las condiciones, y el inquilino tiene 15 días para responder por escrito. Si rechaza o no contesta, el propietario puede vender a un tercero con el mismo precio y las mismas condiciones; si baja el precio o mejora las condiciones, debe ofrecerlo de nuevo al inquilino. El artículo 21 permite fijar una dirección electrónica para estas notificaciones, siempre que se deje constancia fehaciente de su emisión y recepción.
Qué dejar escrito antes de firmar
Buena parte de la protección del propietario depende de lo que el contrato diga, porque la ley deja a la voluntad de las partes casi todo lo económico. Cinco puntos salen directamente del texto:
- La fecha del contrato, porque decide qué régimen se aplica (artículo 2).
- La moneda del canon y, si es en divisas, cómo se ajustará en la prórroga, ya que el tope por inflación solo existe para cánones en bolívares (artículo 13).
- Póliza o depósito, con su moneda y el plazo de devolución (artículos 16 y 18).
- Quién paga el condominio y los servicios, y si el umbral de reparaciones será distinto al de 30% (artículos 15 y 19).
- Una dirección electrónica para las notificaciones, incluida la de venta (artículos 20 y 21).
Para un propietario con contratos en marcha, nada cambia por ahora: siguen bajo las leyes de 2011 mientras persista la posesión del inquilino. Para quien alquile desde ahora, el marco es más claro, y lo que queda sin resolver, como el ajuste de cánones en divisas, se cubre con el contrato.
Fuentes consultadas
- Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 7.065 (07/08/2026), texto de la ley, publicado por Finanzas Digital
- Asamblea Nacional de Venezuela, nota sobre la sanción de la ley (31/07/2026)
- Acceso a la Justicia, ficha de la ley y datos de su publicación en Gaceta (21/08/2026)
- Acceso a la Justicia, luces y sombras de la nueva ley (01/09/2026)
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
