A mitad de 2026, las oficinas de Ciudad de México y las de Madrid y Barcelona están en puntos distintos del ciclo. En la capital mexicana la vacancia sigue en 17,6%, con mucha nueva oferta por entregar en el segundo semestre. En las dos grandes ciudades españolas la disponibilidad ronda 8,5% y la escasez de espacio de calidad empuja las rentas prime. Esta comparación usa los informes del segundo trimestre de 2026 de CBRE para México y de JLL y Cushman & Wakefield para España, y explica por qué el riesgo del propietario no es el mismo en cada lado.
México: 17,6% de vacancia en la ciudad y 10,6% en el centro de negocios
Según CBRE México, al cierre del primer semestre de 2026 el inventario de oficinas Clase A y A+ de la Ciudad de México llegó a 7,5 millones de m², un 2,3% más que un año antes tras sumar 104.000 m² de nueva oferta, sobre todo en Insurgentes y Bosques. La tasa de vacancia fue de 17,6%, 0,8 puntos porcentuales menos que en el primer semestre de 2025, aunque algo por encima del 17,2% del primer trimestre. El espacio ocupado alcanzó 6,2 millones de m².
El centro de negocios (Polanco, Lomas Palmas y Reforma) concentra 40% del inventario y registró una vacancia de 10,6%, frente a 12,1% un año antes. La absorción neta del semestre fue de 93.000 m², de los cuales 55.000 m² corresponden al segundo trimestre, y se concentró en Insurgentes (45%) y en el centro de negocios (36%).
La nueva oferta es lo que más pesa en lo que viene. El pipeline suma 260.000 m² en ocho proyectos con entregas entre 2026 y 2029, de los cuales 27% ya está pre-arrendado, y para el segundo semestre de 2026 se esperan 214.000 m² en Reforma, Polanco y Lomas Palmas. JLL reporta para el mismo trimestre una absorción neta de 131.482 m², precios estables con alzas moderadas y 41% del nuevo espacio del segundo semestre ya pre-arrendado. Las cifras de JLL y CBRE no coinciden: cada consultora define su propio universo de edificios, así que no deben sumarse ni compararse cifra a cifra.
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España: disponibilidad cerca de 8,5% y rentas prime al alza
En Madrid, JLL registró una contratación de 112.431 m² en el segundo trimestre, un 12% más que en el primero, y de 212.958 m² en el semestre, un 26% menos que un año antes por la escasez de producto dentro de la M-30. La tasa de disponibilidad bajó a 8,5% desde 9,1% a finales de 2025, y la renta prime llegó a 45 €/m²/mes, un 8,4% más que hace un año, con una rentabilidad prime de 4,25%. Cushman & Wakefield contabiliza 190.000 m² contratados en el semestre y una renta prime de 44 €/m²/mes, y describe una disponibilidad estable entre 8% y 9% desde el segundo trimestre de 2025.
En Barcelona, JLL reporta 119.386 m² contratados en el segundo trimestre, un 34% más que un año antes y el trimestre más sólido desde 2021, aunque tres operaciones concentraron 43% de la absorción. La disponibilidad se ajustó a 8,4%, con una media de solo 1,6% en las zonas prime, y la renta prime subió a 32,25 €/m²/mes, un 7,5% más. Cushman & Wakefield mide 100.600 m² en el trimestre, un 3% más, y una disponibilidad de 9,31%.
El freno viene de la oferta, no de la demanda. Cushman & Wakefield prevé para Madrid un pipeline de 58.000 m² en 2027, en su mayoría rehabilitaciones que podrían retrasarse, y para Barcelona 130.000 m² hasta diciembre de 2027, la mitad con usuario final ya asignado.
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Dos riesgos distintos para el propietario
En Ciudad de México el riesgo es de ocupación. Con una vacancia de 17,6%, más de uno de cada seis metros cuadrados de Clase A y A+ está sin ocupar, y los 214.000 m² que CBRE espera para el segundo semestre equivalen a cerca de 2,9% del inventario de 7,5 millones de m² (cálculo propio). Esa oferta se concentra en el centro de negocios, que CBRE describe como el corredor más cotizado, y la propia CBRE advierte que puede reconfigurar la absorción, la vacancia y los precios. El edificio compite con una oferta amplia y flexible: 46% del espacio disponible de la ciudad se ofrece acondicionado, en plug&play o en subarriendo.
En España el riesgo es de acceso y de precio. La disponibilidad está cerca de 8,5% en las dos ciudades, pero en las zonas prime de Barcelona baja a 1,6% según JLL y en Madrid las opciones de Grado A son limitadas. Con una oferta futura escasa, las rentas prime suben entre 2% y 8,4% interanual según la consultora y la ciudad. Para el propietario de un edificio de calidad eso favorece la renta; para el ocupante, y para quien tiene producto secundario, aumenta la competencia por el mejor espacio y la dependencia de pocas operaciones grandes.
Las cifras de los dos países no son comparables una a una. CBRE mide la vacancia sobre el inventario Clase A y A+ de Ciudad de México, y JLL y Cushman & Wakefield miden la disponibilidad en España con definiciones propias que además dan resultados distintos entre sí. Lo que sí permite comparar es la dirección: México tiene holgura y nueva oferta por absorber; España tiene poca oferta para una demanda que se concentra en los mejores edificios.
Crecimiento y empleo: el contexto macro que sostiene la demanda de oficinas
La demanda de oficinas sigue a la actividad económica y al empleo, y los datos del Marco de Indicadores Clave de ATI (Banco Mundial, 2025) muestran dos puntos de partida distintos. México creció 0,56% en 2025, por debajo del 1,35% de 2024, con un desempleo de 2,67% y una inversión extranjera directa de 2,43% del PIB. España creció 2,82%, por debajo del 3,46% de 2024, con un desempleo de 10,38%, que bajó desde 11,40%, y una inversión extranjera directa de 1,50% del PIB, frente a 2,48% un año antes.
Ese es el contexto en el que cada mercado absorbe los metros que vienen: en México, 214.000 m² nuevos en el segundo semestre con una economía que creció poco; en España, una oferta nueva muy limitada con una economía que crece más. El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI usa el crecimiento del PIB y la inflación, junto con tres variables de vivienda, para ordenar a los países de la región; para oficinas, los datos propios de ATI que más aportan son estos de actividad y empleo.
Qué vigilar en los próximos trimestres
En Ciudad de México, la absorción y el pre-arrendamiento de los 214.000 m² del segundo semestre dirán si la vacancia del centro de negocios, hoy en 10,6%, aguanta cuando entren los edificios Clase A+. En Madrid, si el pipeline de 2027 llega a tiempo y la contratación recupera el ritmo del año pasado. En Barcelona, si la demanda se sostiene sin depender de tres grandes operaciones como las de este trimestre.
Fuentes consultadas
- CBRE México, MarketView Oficinas CDMX 2T 2026 (05/08/2026)
- CBRE México, MarketView Oficinas CDMX 1T 2026 (28/04/2026)
- JLL, Reporte de Mercado de Oficinas de la Ciudad de México Q2 2026 (27/07/2026)
- JLL Research, Dinámicas del Mercado Oficinas en Madrid, 2T 2026 (21/07/2026)
- JLL Research, Dinámicas del Mercado Oficinas en Barcelona, 2T 2026 (22/07/2026)
- Cushman & Wakefield España, oficinas de Madrid y Barcelona en el primer semestre de 2026 (03/08/2026)
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