El debate sobre la construcción de un parque público de viviendas en Uruguay ha escalado posiciones en la agenda política de 2026, en un contexto donde los inquilinos destinan un promedio del 24,5% de sus ingresos mensuales al pago de alquiler, cifra que sube a 37,6% en el quintil de menores ingresos. La presión sobre el gobierno, encabezado por Yamandú Orsi, se intensifica mientras el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) proyecta aumentar significativamente la oferta de alquiler social durante el próximo quinquenio.
La realidad del mercado de alquiler montevideano alimenta la discusión: el costo mensual de un monoambiente “en condiciones adecuadas” en el barrio Cordón ronda los 25.000 pesos, un valor que —según la actriz Evitta Luna— corresponde a lo que ella describió como “un cuchitril”.
Uruguay acelera la inversión en alquiler social
La inversión pública en vivienda toma impulso con el anuncio del subsecretario de Vivienda, Christian Di Candia, sobre la construcción de 1.500 nuevas viviendas estatales, que serán disponibilizadas para el alquiler social antes de 2029. El programa prevé incluir unidades para jóvenes, con alquileres mensuales de hasta 15.000 pesos por viviendas de un dormitorio, bajo el objetivo de no superar el 30% de los ingresos del hogar.
El Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat 2025-2029 (ver documento oficial aquí) apunta a alcanzar a 69.334 hogares a través de diferentes programas estatales. Hasta el cierre de 2029, el Estado se compromete a ofrecer 2.100 viviendas para alquiler social en propiedades del MVOT y financiar 1.260 subsidios parciales para alquiler en el mercado privado.
Durante 2025, el MVOT concluyó 9.345 soluciones habitacionales, con cerca de 20.000 en ejecución, 267 subsidios de alquiler para hogares en situación de extrema vulnerabilidad y otros 607 subsidios nuevos para población de todo el país. El balance incluyó además 194 viviendas nuevas destinadas a jubilados y pensionistas del Banco de Previsión Social (BPS) y 287 cupos de vivienda asistida.
La política pública incorpora otros instrumentos, como el programa Abriendo Puertas-Primera Vivienda, orientado a jóvenes y familias primerizas, que contempla hasta 500 préstamos hipotecarios con financiamiento de hasta el 95% del valor de la vivienda y plazos de hasta 25 años, en alianza con el Banco Hipotecario del Uruguay. Organismos como la Agencia Nacional de Vivienda y el histórico Movimiento de Erradicación de la Vivienda Insalubre Rural también participan en el Sistema Público.
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Debate político y tensiones: riesgos y alternativas
Las propuestas locales han encontrado voces críticas. Gerardo Sotelo, diputado del Partido Independiente, advirtió sobre los “riesgos” de una expansión masiva del parque público, mientras actores como Christian Di Candia reconocieron una “situación muy compleja, angustiante y difícil en el Uruguay y, cada vez más, en el mundo”. Di Candia insistió en que “el problema de la vivienda no hay una única solución” y defendió la coexistencia de “muchas políticas diferentes en la cancha porque cada persona y cada familia tienen una necesidad distinta”.
Las comparaciones internacionales enriquecen el debate: en Nueva York, el candidato demócrata Zohran Mamdani promovió la construcción de 200.000 viviendas asequibles para competir con la presión inmobiliaria; en Berlín, la campaña de la candidata de Die Linke, Elif Eralp, defendió la socialización de 220.000 viviendas —resistiéndose a propuestas del partido Alternativa para Alemania (AfD) sobre control del alquiler.
España, bajo la presidencia de Pedro Sánchez y el Partido Socialista Obrero Español, mantiene un parque de alquiler social de solo alrededor del 1% del total de viviendas, sin avances significativos desde la promulgación de la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023.
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Experiencias internacionales: modelos europeos y asiáticos
Uruguay observa de cerca experiencias externas. Según la OCDE (OCDE, 2022), los parques de alquiler social alcanzan el 34% del total de viviendas en Países Bajos, el 24% en Austria, el 22% en Dinamarca y el 14% en Francia. En Países Bajos, aproximadamente tres millones de viviendas en alquiler —el 75% del total— están gestionados por asociaciones de vivienda (gobierno neerlandés).
Viena se configura como caso paradigmático, con 220.000 viviendas municipales y otras 200.000 cooperativas o subsidiadas bajo administración de la empresa Wiener Wohnen, que aloja a más de medio millón de residentes (Wiener Wohnen). Modelos fuera de Europa, como Singapur, articulan el acceso a vivienda pública a través del Housing and Development Board y la financiación del Central Provident Fund, asegurando altos niveles de vivienda propia y arrendada.
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Uruguay: baja rentabilidad y precios de compra menos favorables en el Índice de Oportunidad de ATI
En un mercado donde el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI otorga a Uruguay un puntaje de 48,2/100 (banda neutral, puesto 12 de 15 países), la coyuntura de la vivienda pública adquiere aún mayor relevancia. Uruguay registra una relación precio/alquiler de 25,2 años, una de las menos favorables de la región —más alta que la mediana de 19,9 años— y una rentabilidad bruta del alquiler de solo 3,97% anual, ubicándose por debajo de la mediana regional de 5,02%.
Pese a estos indicadores desfavorables para invertir en inmuebles para renta, el costo hipotecario y la accesibilidad de la vivienda muestran mejor desempeño: la cuota de la hipoteca típica equivale al 105,5% del ingreso familiar y el índice de accesibilidad de la vivienda es de 0,95, por encima de la mediana regional (0,72) y entre los mejores puestos de la región. Los propietarios y gestores deben tomar nota de estos datos al evaluar la viabilidad de inversiones, mientras la expansión de la oferta pública podría alterar los equilibrios de precios y demanda locales. Para un análisis detallado de precios y alquileres en Uruguay, puede consultarse la sección de indicadores de mercado y precios de ATI.
Frente a la consolidación del debate sobre la vivienda pública y el alquiler social en Uruguay, la estrategia estatal parece apostar a una combinación de instrumentos y modelos internacionales que permitan responder a la diversidad de necesidades sociales creciente. Los inversores y administradores estarán atentos a la evolución de la política habitacional y la posible competencia que un parque público masivo pueda generar en las rentas privadas, en un contexto donde la presión social por soluciones habitacionales solo tiende a crecer.
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